조던 김장섭은 사실 부동산 투자로 성공한 사람이다. 그가 부동산에서 주식으로 전환하면서 한 인터뷰를 보면 매우 인상적이다. 부동산 20억과 주식 10억 중 누가 부자냐. 말할 필요도 없이 주식 10억이다. 현금화를 바로 시킬 수 있느냐 없느냐, 세금이 얼마나 되느냐를 따지면 부동산 20억은 주식 10억보다 매우 못하다. 여러모로.
20억 부동산 vs 10억 주식…"진짜 부자? 이것 보면 알 수 있죠" [더인플루언서] - 매일경제 (mk.co.kr)
20억 부동산 vs 10억 주식…"진짜 부자? 이것 보면 알 수 있죠" [더인플루언서]
투자크리에이터·베스트셀러 작가 `조던` 김장섭씨 인터뷰 `20억 부동산 vs 10억 주식` 누가 더 부자일까 "투자에도 관점과 생각 전환 필요해" "MZ세대 부동산 영끌보다 1등 주식 투자해야"
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-원래는 부동산 투자를 먼저 시작한 걸로 알고 있습니다. 지금은 주요 투자처를 주식으로 갈아탔는데요. 이유가 무엇일까요.
▷10억원 주식 부자, 20억원 부동산 부자 누가 더 부자일까요. 언뜻 보기엔 20억원 부동산 부자가 훨씬 더 부자인 것처럼 보입니다. 그러나 과연 그럴까요. 20억원 부동산 부자는 대부분 절반에 해당하는 10억원을 대출이나 전세금을 끼고 있죠. 삶의 질은 누가 더 좋을까요. 결론부터 얘기하자면 주식 부자가 훨씬 좋습니다. 이유는 여유자금입니다. 일단 주식 부자와 부동산 부자는 같은 10억원의 여유자금이 있는 것처럼 보입니다. 그러나 부동산 부자는 부동산은 팔아야 돈을 쓸 수 있죠. 따라서 부동산 부자의 10억원은 숫자일 뿐입니다. 주식은 쪼개 팔 수 있죠. 10억원이 온전히 자기 돈입니다. 또 한국 주식은 양도세가 없습니다. 10억원의 주식을 해외 주식으로 갖고 있다고 하더라도 0원에서 10억원을 올 해에 다 버는 기적을 일으키지 않는 한 양도세는 현저히 적습니다. 만약 10억원을 온전히 양도세로 내야 한다고 하더라도 22%의 양도세이니 2주택 이상 부동산 부자와 비교하면 훨씬 적은 양도세를 내는 셈입니다. 그리고 주식은 지분이 쪼개져 있기 때문에 쪼개서 팔면 됩니다. 내가 필요한 생활비만큼 팔면 되는 것이죠. 예를 들어 한 달에 300만원, 1년에 3600만원어치만 주식을 팔면 양도세는 현저히 적어집니다. 그러나 부동산은 주식처럼 쪼개 팔 수 없으니 집을 팔지 않는다면 쪼들릴 수밖에 없습니다. 또 주식은 보유세가 없습니다. 그러나 부동산은 보유세가 있죠.
-부동산 투자에 따른 이자비용도 빼놓을 수 없는 부분일 것 같습니다.
▷맞습니다. 제가 아는 지인분이 목동에 살면서 10억원대에 아파트를 사서 갖고 있다가 20억원대에 아파트를 팔았습니다. 그런데 잘 계산해보니 남는 것이 없더라고 하셨죠. 왜 그랬을까요. 이자비용 때문입니다. 20억원의 아파트에서 10억원의 차익을 남겼습니다. 그런데 10억원이 오르는 기간이 얼마나 되었을까요. 15년 정도의 기간이 걸렸습니다. 예를 들어 대치동 은마아파트의 경우 2006년에 14억원 했죠. 2021년 12월 현재 24억원 정도 합니다. 15년 동안 10억원이 올랐죠. 이것을 연간으로 나눠보면 1년에 얼마가 오른 것일까요. 1년에 6600만원 정도가 오른 것입니다. 매년 6.6% 정도가 올랐죠. 20억원의 아파트에서 10억원의 대출을 뽑았을 경우 한 해 이자는 몇 % 정도 될까요. 2016년까지만 하더라도 주택담보대출 이자율은 6% 정도 됩니다. 지금이야 3%대에 대출을 받기도 하지만 그것은 한국은행이 거의 제로금리로 내렸을 때 얘기죠. 요즘에 다시 한국은행이 금리를 올리면서 주택담보대출 금리는 5%대까지 올라갔고 일부는 6%대까지 올라가고 있습니다. 결국 아파트 오른 것이 이자 비용으로 매년 지급되고 있다는 얘기입니다. 이것은 양도세 계산도 안 한 것입니다. 보유하는 이자 비용만으로도 오르는 집값을 상쇄한다는 얘기가 됩니다. 그러니 제 지인분이 대출을 받아서 집을 샀고 10억원이 남았는데 보유세 내고 이자비용 제하고 양도세 내고 취·등록세에 복비 등 내고 남는 것이 없다고 하는 것 아닐까요.
-주식 부자가 부동산 부자보다 삶의 질이 더 좋을까요. 투자에 있어서도 '관점의 전환'을 강조하는 것으로 알고 있습니다.
▷결론부터 이야기하면 10억원 주식 부자와 20억원 부동산 부자 중 삶의 질은 주식 부자가 더 좋다고 생각합니다. 아파트 20억원대에 대출로 10억원을 빚지고 있는 경우는 삶의 질이 매우 떨어집니다. 보유세와 이자 비용을 감당하느라 허리가 휠 지경입니다. 물론 이 정도 아파트를 갖고 있으면서 사업으로 훨씬 큰 돈을 버는 경우는 문제가 없죠. 그러나 전문직인 의사, 변호사 등의 수준이나 월급쟁이의 수준이라면 문제가 될 수 있습니다. 집을 보유하면서 사실상 남는 것이 없다고 봐야 합니다. 가령 전문직 기준으로 월 1000만원을 번다고 합시다. 그런데 한 달에 보유세와 이자 비용으로 최소한 500만원은 나간다고 봐야 합니다. 그러면 1000만원 벌어서 500만원으로 생활을 하는 것이죠. 삶의 질이 떨어집니다. 열심히 일을 해서 결국 은행, 국가가 좋은 일만 하는 것이죠. 물론 갑자기 경제공황이 와서 원금 상환이 들어오는 경우는 제외입니다. 그러면 주식은 어떨까요. 맥쿼리 인프라 등 배당주에 투자하면 6% 정도의 배당이 매년 나옵니다. 10억원이라면 6000만원이 배당으로 나온다는 얘기입니다. 여기서 1000만원 정도 15.4%의 배당세를 내면 약 5000만원이 내 수입으로 잡힙니다. 한 달에 400만원 정도의 수입이 생기는 꼴입니다. 그렇다면 집을 하나 얻어야 하지 않을까요. 어디서는 살아야 하니 말이죠. 그런데 이 정도의 월생활비가 나오는데 집값 비싼 서울에 집을 얻을 필요가 있을까요. 없습니다. 경기도 외곽으로 나가면 보증금 3000만원에 월세 50만원짜리 32평 아파트를 구할 수 있습니다. 월세를 제하더라도 350만원 정도가 남습니다. 그러면 삶의 질이 좋아집니다. 왜냐하면 이 정도 돈이면 직장에 나갈 필요가 없기 때문이죠. 월 350만원에 맞춰서 살면 되니까요. 경기도 외곽으로 나가면 서울 강남 살 때보다 좋은 점이 있습니다. 인간은 비교와 욕망 덩어리입니다. 따라서 주변 사람과 비교합니다. 그러니 끊임없는 소비에 시달리죠. 강남 물가가 좀 비싼가요. 350만원으로는 어림도 없죠. 그러나 경기도 외곽의 아파트에서는 가능합니다.
-그러면 배당주에 집중적으로 투자를 해야 할까요.
▷저는 배당주에 투자하지 말라고 합니다. 왜냐하면 배당주는 이미 성장이 끝났기 때문에 주가가 오히려 빠지고 있기 때문이죠. 그러니 6% 배당받는데 6% 이상 떨어지는 일도 허다합니다. 그러니 10억원의 내 원금으로 생활비 쓰는 것입니다. 15.4%의 배당소득세까지 내가면서 말이죠. 차라리 10억원을 은행에 맡기고 매달 600만원씩 찾아 쓰는 것이 더 낫습니다. 그렇다면 해결 방법은 무엇일까요. 바로 세계 1등 주식에 투자하는 것입니다. 애플은 지난 5년간 500% 올랐으며 2020년에는 80%가 넘게 올랐고 2021년에도 25% 이상 오를 것입니다. 매년 25% 이상 오른 셈이죠. 그러니 차라리 1등 주에 투자하고 6%를 생활비로 찾아 쓰고 19%의 복리로 재산을 늘려 가면 됩니다. 그렇게 하더라도 10억원의 자산은 10년이 지나면 약 57억원의 자산으로 불어납니다. 강남 아파트는 15년 동안 겨우 100% 올랐는데 19%의 복리라면 4년이면 가능합니다.
